تُعرف عقود البيع بأنها من العقود التي تُنظم عمليّة البيع بين المالك والمُشتري مُقابل ثمن مُحدد يتم الإتفاق عليه، والهدف الرئيسي والمرجوّ من هذه العقود هو حماية أطراف عمليّة البيع، فعند إبرام عقد بيع عقار ما يُشترط أن يكون عقد صحيح وفقًا لأحكام القانون وأن يتم كتابته على شكليّة مُعينة لكن في حال خالف العقد أحد هذه الشروط فإنه يُصبح عقد باطل، فما المقصود بالعقد الباطل؟ وما هي الأمور التي يترتب عليها بطلان العقد؟ تابع هذا المقال لتتعرف على المزيد من التفاصيل.

يُقصد بالعقد الباطل هو العقد الذي يُعد غير مشروعًا بأصله ووصفه بأن أختل ركن من أركانه أو محله أو الغرض منه أو الشكل الذي يفرضه القانون لإنعقاده ولا يترتب عليه أثر ولا ترد عليه الإجازة، بناءً على ذلك يبطل العقد برمته، إذا بطل أي جزء من اجزائه محددًا تحديدًا دقيقًا فبهذه الحالة يبطل الجزء، ويبقى العقد صحيحًا، ففي حال اختل ركن من أركان العقد؛ الرضا، المحل، والسبب، فإذا انعدم التراضي كأن يقوم شخص فاقد الأهليّة بإبرام عقد البيع، أو في حال تطلّب العقد شكليّة مُعيّنة لإنعقاده ولا يتم بهذه الشكليّة، فتكون النتيجة بُطلان كامل العقد وعليه حيث أن عقد بيع العقارات والتي بدورها تتطلب شكليّة مُعينة لإتمامها واعتبارها صحيحة ألا وهي أن يتم تسجيل البيع وعقده داخل دائرى الأراضي والمساحة وهي الجهة المُختصة، وحيث أن هذه الشكليّة ضروريّة لذا فإن أي عقد بيع لعقار يقع خارج دائرة الأراضي يُعتبر عقد باطل ولا أثر قانوني له.

لا يثبت حكم العقد إذا وقع باطلاً، فيبقى المبيع ملكًا للبائع والثمن يبقى ملكًا للمُشتري، وبما أن حقوق العقد تترتب بعد ثبوت حكمه فعليه لا يكون هُنالك التزام ما بين الطرفين لتنفيذ مضمون العقد الباطل، وفي حال قام طرفي العقد الباطل بتنفيذ مضمونه، في هذه الحالة لا بُدَّ من إعادة الحال إلى ما قبل التعاقد فإذا سقط الأصل سقط الفرع، وإذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه.

1- أي طرف من أطراف العقد الباطل حتى ولو كان الطرف الذي تسبب في البُطلان.

2- الخلف العام وهو الورثة فلهم أن يتمسكوا ببطلان عقد البيع سواء كانوا ورثة البائع أم المُشتري.

3- الخلف الخاصّ، وهم الدائنين فللدائن المُرتهن رفع دعوى لتقرير البُطلان على عقد بيع العقار، إذا قام المدين ببيعه بموجب عقد باطل.

4- المحكمة، للقاضي أن يحكم ببطلان عقد بيع العقار، في حال تبيّن له أن العقد باطل حتى ولو لم يتم إثارة البُطلان من قِبل أطراف الدعوى وذلك لتعلق البُطلان بالنظام العام، حتى ولو تمسّك أطراف العقد به فلا يُمكن اعتباره عقد صحيح.

في الأصل، التصرّف الباطل ليس له وجود قانوني فهو باطل في ذاته وعليه فإنه لا يحتاج لحكم من المحكمة لتقرير البُطلان فهو باطل من تلقاء نفسه، ولكن في حال تمّ إخفاء البُطلان من قِبل أحد طرفيّ العقد، وسعى الطرف الآخر لإسترداد ما أداه بموجب العقد الباطل وقام برفع دعوة بطلات فيجب على القاضي في هذه الحالة التصدّي لبطلان العقد من تلقاء نفسه.