تُعتبر عملية تخمين الأراضي من العناصر الأساسيّة في مجال الإستثمار العقاري والتخطيط العمراني، حيث يهدف الخبراء إلى تقدير قيمة الأرض بناءً على مجموعة من العوامل المختلفة، وتزداد أهمية تخمين الأراضي في ظل التطورات العمرانية المتسارعة والحاجة إلى اتخاذ قرارات استثمارية دقيقة، مما يجعل عملية التقييم أكثر تعقيدًا وبالتالي، يهدف هذا المقال إلى استكشاف أهم العوامل التي تساهم في عملية تخمين الأراضي، وكيفية تأثيرها على القيمة السوقية للأراضي ونجاح المشاريع المرتبطة بها.

تخمين الأراضي هي عبارة عن عملية تقدير للقيمة السوقيّة التي تخص قطعة أرض أيًا كان نوعها، أو ما يُعرف بعملية تسعير الأرض بمفهومٍ آخر، وتقوم عملية التخمين تلك على مجموعة متنوعة من العوامل، ويتم إجراء عملين التخمين من قِبل مُخمّن عقاري مُخترف فهو يُعد عنصرًا مهمًا جدًا بالنسبة للمُشتري، كما تُعد عملية تخمين الأراضي عند شراء قطعة أرض أو بيع قطعة أرض اداة مُفيدة وذات قيمة.

1- الموقع:يُعتبر الموقع أحد العوامل الرئيسيّة والأساسيّة التي تؤثر في قيمة الأرض، فالأراضي التي توجد في المناطق الحيوية والمرغوبة مثل وسط المدينة أو في المناطق الساحليّة هي أكثر قيمة من الأراضي التي توجد في المناطق النائية.

2- المساحة:المساحة هي عامل محوري في تحديد قيمة الأرض، فعادةً ما يكون للأراضي ذات المساحات الكبيرة قيمة أعلى من المساحات الصغيرة.

3- نوع الإستخدام:يؤثر الإستخدام المُحتمل للأرض على قيمتها، على سبيل المثال، إذا كانت الأرض مصنفة للاستخدام السكني او التجاري فقد تكون قيمتها أعلى من الأراضي المُخصصة للزراعة.

4- البُنية التحتية:تتوقّف قيمة الأراضي على مدى توفّر البُنية التحتيّة في المنطقة المُحيطة بها، فتوفر الطرق المُميزة والخدمات العامّة مثل المدارس، المُستشفيات، والمراكز التجاريّة يُمكن أن يزيد من قيمة الأرض.

5- العرض والطلب: تتأثر قيمة الأراضي بالعرض والطلب في السوق، فإذا كان هُنالك طلب كبير على الأراضي في منطقة مُعينة وكان العرض محدودًا فمن المُرجخ أن تكون القيمة مُرتفعة.

1- طريقة المُقارنة: تُعد طريقة المُقارنة من أكثر اساليب تخمين الأراضي استخدامًا، ففي هذه الطريقة يبحث مُخمن الأراضي عن مبيعات العقارات التي تمت مؤخرًا في منطقة الأرض التي يتم تقييمها، ويُحاول استخدام قطعة أرض مشابهه لها قدر الإمكان، وبعد الحصول على خصائص قابلة للمُقارنة تم بيعها قريبًا، يقوم المُثمن بمُقارنة مميزات قطعة الأرض التي تم بيعها في وقتٍ قريب بخاصيّة الأرض الموضوع للحصول على قيمة سوقيّة لقطعة الأرض إمّا بإضافة أو طرح قيمة الميّزات إلى قيمة قطعة الأرض.

2- طريقة المُزايدة: تُعد تلك الطريقة من الطُرق التي تُطبق على الأراضي ذات المساحات الكبيرة جدًا والتي يكون عليها طلب كبير من قِبل الجمهور، وتقوم بها الجهات الحكوميّة والبنوك في الأراضي التي تصلح لإنشاء مشاريع كُبرى، حيث تقوم هذه الجهات بدعوة الأفراد المُهتمين بالمُزايدة على سعر الأرض ومن ثُم بيعها لأعلى سعر يتم تحديده.